ЛЕКЦИИ Тема 1. Историческо-законодательные этапы становления риэлторской
деятельности.
1.1Основные термины специальности.
Применяются следующие основные понятия:
Риэлторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости,
а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости.
Риэлторская фирма (риэлтор) - юридическое лицо, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие риэлторскую деятельность.
Профессиональные участники рынка недвижимости - юридические лица и индивидуальные предприниматели, другие лица, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним и проведение единой государственной политики.
Рынок недвижимости - совокупность объектов недвижимого имущества,
а также гражданско - правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве.
Потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлторской фирмой) договор на оказание риэлторских услуг .
Кто такой риэлтор®? Не проще ли называть их маклерами или агентами по недвижимости.Маклерами называли в советские времена людей, специализировавшими в области недвижимости, многие из были специалистами высочайшего класса, в одиночку проводившими сложнейшие сделки. Самые амбициозные из них создали первые агентства недвижимости, большинство из которых кануло в лета, другая часть - продолжала работать нелегально, без образования юридического лица. Однако эпоха этих "мастодонтов" прошла, время требовало иного качества услуг, иного уровня ответственности… Остатки этой армии, худшие их представители, именуемые за безответственность в профессиональной среде"черными маклерами" , до сих пор продолжают свою работу…
Тогда почему не агент по недвижимости , зачем нам непонятное слово риэлтор? Объясняется это очень просто. Риэлтор® - это зарегистрированная торговая марка, это специалист, являющийся членом Российской Гильдии Риэлторов.
Фактически РИЭЛТОР® - это эталон качества работ, это ответственность перед клиентом и обществом. Хотя не значит, что среди других профессиональных сообществ нет настоящих профессионалов и знатоков своего дела .
деятельности предприятий и инструкцию по его применению,
утвержденными приказом Минфина СССР от 01.11.91 г. N 56 с учетом последующих изменений и дополнений (утратил силу);
11. Методические указания по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденных приказом Минфина России от 13 июня 1995 года N 49.
12. Письмо Госналогслужбы РФ от 12 октября 1998 г. N СШ-6-02/717 "О проверке риэлтерских организаций".
Также использовались другие нормативные документы Минфина России и Госналогслужбы России.
Кроме этого, существовало ПОСТАНОВЛЕНИЕ ГД ФС РФ от 14.05.1998 N 2441-II ГД "О ПРОЕКТЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О риэлторской деятельности в Российской Федерации". Источник публикации: «Собрание законодательства РФ» 25.05.1998, N 21, ст. 2192 и "Ведомости ФС РФ", 01.06.1998, N 16, ст. 801. Проект закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" был возвращен ГД ФС РФ к процедуре первого чтения (Постановление ГД ФС РФ от 25.01.2001 N 1083III ГД). Проект закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" был отклонен ГД ФС РФ (Постановление ГД ФС РФ от
25.01.2001 N 1084-III ГД).
Акцентируя внимание на защите прав потребителей, проект, тем не менее, принимал во внимание и запросы риэлторов, большая часть которых относилось к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. В данном случае речь шла о необходимости снабжения риэлтеров точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. В проекте специально выделялись нормы об информационном обеспечении риэлторской деятельности, осуществляемом по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Считалось, что наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты будет способствовать не только развитию риэлторского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Не говоря уже о том, что именно информация об объектах является той основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться именно к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, за свой страх и риск .
Таким образом, федерального закона, регулирующего риэлторскую деятельность, не существует. Термины же предложенные в данном законе, а также многие права и обязанности риэлторов, используются в практической деятельности.
1.3Юридические основы риэлторской деятельности.
В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности осуществляется на уровне правовых актов Правительства Российской Федерации и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Это объективно усложняет практику осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг .
Законодательство Российской Федерации, регулирующее риэлторскую деятельность, состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, принимаемых в соответствии с ним законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, а также иных нормативных правовых актов, принимаемых органами исполнительной власти.
Субъекты Российской Федерации принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя Российской Федерации.
Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией Российской Федерации составной частью правовой системы Российской Федерации. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации в области риэлторской деятельности, применяются правила международного договора .
Список использованных источников:
1. Постановление ГД ФС РФ от 14.05.1998 N 2441-II ГД "О проекте Федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации".
2. Термин риэлтор [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://acropol.com.ru/press/issue/issue004.shtml
3. Письмо Госналогслужбы РФ от 12 октября 1998 г. N СШ-6-02/717 "О проверке риэлтерских организаций"/ Гарант
Тема 2. Российская гильдия риэлторов и другие некоммерческие организации.
2.1Российская гильдия риэлторов.
РГР образована в 1991 году и представляет собой профессиональное сообщество региональных Ассоциаций, риэлторских компаний и специалистов, взявших курс на формирование цивилизованного рынка недвижимости. Это одно крупнейших в мире объединений, члены которого обязаны соблюдать целый ряд требований. Это Кодекс профессиональной этики, это Профессиональные стандарты практики членов РГР, это требования к профессиональному уровню сотрудников и многое другое…Соответственно, кроме членов сообщества, никто без согласия РГР не имеет право использования слова риэлтор на территории России .
К некоммерческим организациям относятся российская гильдия риэлторов, российское общество оценщиков, региональные ассоциации риэлтеров, Ассоциация ипотечных банков и другие организации, объединяющие почти две тысячи агентств, банков и компаний, осуществляющих брокерскую и строительную деятельность, оценку недвижимости и ипотечное кредитование, страхование и юридическую деятельность во всех регионах страны. Их функции: формирование профессионального рынка недвижимости и самокоординация работы его участников на основе современного права и деловой этики. Они организуют обучение и сертификацию риэлторов, разрабатывают аналитические обзоры состояния и тенденции развития разных секторов рынка недвижимости, формируют базы данных, взаимодействуют с государственными и муниципальными органами .
Они выполняют следующие функции:
- организуют обучение и сертификацию специалистов риэлторов фирм;
- гарантируют профессионализм своих членов и правовую защиту сторон в сделках;
и гарантии за счет создаваемого страхового фонда;
- разрабатывают аналитические обзоры различных секторов рынка недвижимости и прогнозы тенденции его развития;
- формируют банки данных и организуют информационное обеспечение риэлторов – членов ассоциации;
- участвуют в экспертизе проектов нормативных актов, регулирующих отношения участников рынка недвижимости;
- взаимодействуют с государственными и муниципальными органами, которые функционально участвуют в оформлении сделок с недвижимыми объектами;
- оказывают консультационные услуги клиентам рынка и осуществляют иные виды деятельности .
Каждая деятельность должна регулироваться для поддержания и сохранения должного уровня и правового статуса. Большое количество лиц,
участвующих в операциях с недвижимостью, ведет к их непосредственному взаимодействию и влиянию друг на друга, к дальнейшему повышению профессионализма и развитию рационального управления недвижимостью.
2.2Новосибирская ассоциация риэлторов (НАР).
Новосибирская Ассоциация Риэлтеров, именуемая в дальнейшем “Ассоциация”, является объединением юридических лиц. Ассоциация не имеет основной целью своей деятельности извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между учредителями и (или) членами Ассоциации. Все доходы, полученные в результате деятельности Ассоциации, направляются на решение ее уставных задач. Официальное наименование Ассоциации: - полное на русском языке – “Новосибирская Ассоциация Риэлтеров” - сокращенное на русском языке – “НАР”.
Ассоциация является юридическим лицом, имеет обособленное имущество, отвечает по своим обязательствам этим имуществом, от своего имени приобретает и осуществляет имущественные и неимущественные права, несет обязательства, может быть истцом и ответчиком в суде. Статус и права юридического лица Ассоциация приобретает с момента его государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Ассоциация имеет самостоятельный баланс, расчетные и иные (в том числе валютный) счета в банках и других кредитных организациях на территории Российской Федерации и за ее пределами. Ассоциация имеет круглую печать, штампы, бланки со своим наименованием, эмблему и другие средства визуальной идентификации. Ассоциация самостоятельно определяет свою внутреннюю структуру, цели и задачи, порядок работы и полномочия органов управления.
Все члены Ассоциации сохраняют свою самостоятельность и права. Органы управления Ассоциации не обладают распорядительной властью в отношении членов Ассоциации. Вмешательство в деятельность Ассоциации государственных, общественных или иных органов, кроме специально уполномоченных законодательством, не допускается. Ассоциация вправе создавать на территории Российской Федерации филиалы и открывать представительства в соответствии с законодательством Российской Федерации. Деятельность филиалов и представительств Ассоциации регламентируется Положениями о филиалах и представительствах, утверждаемыми Общим собранием Ассоциации или Правлением Ассоциации. Ассоциация в целях достижения целей, предусмотренных настоящим Уставом, может создавать другие некоммерческие организации и быть членом других некоммерческих организаций. Ассоциация отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, Ассоциация не отвечает по обязательствам своих учредителей (членов), а учредители (члены) Ассоциации не отвечают по обязательствам Ассоциации. Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не несут ответственности по обязательствам Ассоциации, а Ассоциация не
несет ответственности по обязательствам Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований .
Учредителями Ассоциации являются :
- Общество с ограниченной ответственностью “Байт”,
- Общество с ограниченной ответственностью “Кредит риэлт”,
- Закрытое акционерное общество “Агентство “ИНВА-РОСС”,
- Закрытое акционерное общество “КОМПАНИЯ НОВОНИКОЛАЕВСКЪ”.
Основной целью создания и деятельности Ассоциации является содействие становлению и развитию цивилизованного рынка недвижимости
в гор. Новосибирске и Новосибирской области посредством общественного негосударственного регулирования взаимоотношений между хозяйствующими субъектами - профессиональными участниками рынка недвижимости и потребителями производимых ими товаров, работ, услуг.
Основными задачами Ассоциации являются:
1. Изучение текущего состояния, тенденций, проблем развития и прогнозирование рынка недвижимости гор. Новосибирска и Новосибирской области, подготовка и публикация информационных, аналитических и экспертных материалов о состоянии рынка недвижимости для своих членов и общественности.
2. Содействие развитию деловых связей членов Ассоциации с российскими и иностранными организациями, взаимодействие с “Российской гильдией риэлторов”, профессиональными организациями других городов и регионов;
3. Оказание содействия органам законодательной, исполнительной власти, местного самоуправления в разработке и принятии нормативной базы, регулирующей развитие предпринимательства и конкуренции на рынке недвижимости гор. Новосибирска и Новосибирской области.
4. Разработка и внедрение единой системы профессиональных стандартов риэлтерской деятельности, новых форм организации торговли недвижимостью, инвестиционных процессов и ипотечного кредитования.
5. Расширение возможностей членов Ассоциации в производственном, научном, техническом и социальном развитии, содействие обмену коммерческими предложениями между профессиональными участниками рынка недвижимости.
6. Организация обмена информацией, содействие установлению связей и развитию сотрудничества между различными участниками рынка недвижимости, включая инвестиционно–строительные и риэлтерские компании, банки и другие финансовые институты, профессиональные объединения, общественные организации и местные органы власти;
7. Защита общих имущественных и личных неимущественных прав и интересов членов Ассоциации, участие в защите прав собственников недвижимого имущества.
8. Организация обучения (подготовки, переподготовки, повышения квалификации) и сертификации (аттестации) специалистов в области
3. Выполнять решения Общего собрания Ассоциации и взятые на себя обязательства.
4. Исполнять решения Комитета по защите прав потребителей и участников рынка недвижимости.
5. Принимать участие в Общих собраниях Ассоциации, целевых проектах и программах Ассоциации, участвовать в деятельности, направленной на выполнение задач Ассоциации.
6. Оказывать Ассоциации содействие в реализации поставленных задач, направленных на достижение целей, определенных Уставом Ассоциации.
7. Пропагандировать цели, задачи, проекты и программы Ассоциации. Прием в члены Ассоциации:
1. Прием в члены Ассоциации осуществляется путем голосования
Общим собранием Ассоциации, на основании заявления кандидата и письменных рекомендаций двух членов Ассоциации.
2. К заявлению о приеме в члены Ассоциации прилагаются: копия Устава и свидетельства о регистрации (для юридических лиц), в необходимых случаях - копия лицензии. Копии должны быть надлежащим образом удостоверены.
3. Обязанности члена Ассоциации, возлагаются на вновь принятого члена с момента вынесения решения о его принятии.
4. Права, возникают у вновь принятого члена с момента оплаты им вступительного членского взноса .
Настоящий Кодекс отвечает добровольно принятым на себя обязательствам всех членов Новосибирской ассоциации риэлтеров поддерживать высокие этические нормы в рамках законодательства Российской Федерации и международных правил. Кодекс является, прежде всего, инструментом самодисциплины, но вместе с тем предназначен и для использования в практике работы Комитета по защите прав потребителей и профессиональной этике Ассоциации:
1. Риэлтер в силу своих профессиональных возможностей обязан защищать клиентов от мошенничества, искаженной информации и неэтичных действий в операциях с недвижимостью. Он должен стараться исключить любую практику, которая может принести вред клиентам и дискредитировать его профессию.
2. Для предотвращения разногласий, непонимания и для обеспечения лучшего обслуживания владельца собственности, риэлтер может настаивать на эксклюзивном праве работы с имуществом.
3. При работе с недвижимостью, реализация которой производится риэлтером на основе эксклюзивного права, риэлтер может пользоваться услугами других риэлтеров на условиях, принятых по взаимному соглашению, если это выгодно клиенту.
Сегодня на вечернем заседании Госдума окончательно похоронила законопроект «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью». Попробуем разобраться, какие последствия это может иметь для риэлторского бизнеса.
Очередная версия законопроекта, призванного урегулировать риэлторскую деятельность, не прошла через сито первого чтения в Госдуме, обсуждение заняло всего минуту. Проект - многострадальный в полном смысле этого слова - был внесен еще . До конца прошлого года его и должны были лишить жизни. Но он доковылял до апреля 2017-го. Что пошло не так?
Саморегулирование и нечто
Во-первых, законопроект внесли не те депутаты, точнее - не от той фракции, а именно от «Справедливой России». Причем в новом составе Думы из пяти авторов риэлторского закона остался лишь один, и тот ни разу не высказался публично на эту тему. Во-вторых, и это отмечено во всех отзывах, законопроект был нацелен на установление режима обязательного участия агентств недвижимости в саморегулируемых организациях, что противоречит Концепции совершенствования механизмов саморегулирования, утвержденной правительством РФ в декабре 2015 года. В ней четко прописано, что обязательное саморегулирование возможно только в тех отраслях экономики, где существует «высокая степень потенциальной опасности нанесения… ущерба правам, законным интересам, жизни и здоровью граждан».
При всех страшилках о «черных риэлторах» риэлторская деятельность к числу потенциально опасных не относится. Кроме того, отмечают критики, правовая специфика риэлторской деятельности законопроектом не определяется.
Право на профессию
Наиболее любопытным документом является, конечно, заключение комитета Государственной думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. Наиболее радикальный вариант его прочтения таков: в ближайшее время риэлторская деятельность прекратит свое существование. И это мнение государства! На чем же базируются такие оценки?
Дело в том, что в своем заключении законотворцы не просто критикуют законопроект с точки зрения правовых коллизий, а пытаются проанализировать современное состояние рынка недвижимости и роль риэлторов на этом рынке. В частности, говорится о том, что концепция законопроекта морально устарела, что таким рынок был 10-15 лет назад, когда посреднические услуги были востребованы. Сегодня же рынок «кардинально изменился».
Ссылаясь на некие результаты ведения крупными юридическими компаниями практик сопровождения сделок с недвижимостью с 2006 по 2016 год, представители комитета утверждают, что количество риэлторов на рынке недвижимости сократилось практически вдвое.
В качестве «основных причин значительного снижения спроса на услуги посредников на рынке недвижимости» называются пять.
Причина номер один - это поисковые сервисы в интернете, которые позволяют гражданам самостоятельно искать недвижимость. Вывод: для поиска и подбора риэлтор не нужен. Причина номер два - развитие государством сети многофункциональных центров (МФЦ), которые упростили процедуру подачи и оформления документов при приобретении и оформлении прав собственности на жилую недвижимости. Вывод: теперь граждане могут совершать сделки с недвижимостью, даже не обладая специальными знаниями и навыками, риэлтор не нужен.
Третья причина - это активизация продаж объектов жилищного фонда на открытом рынке крупнейшим собственником недвижимости в России в лице подконтрольных государству структур. Им сегодня принадлежит около 10% жилищного фонда в стране. Причина странная, но риэлтор опять не при делах.
Четвертый аргумент тоже не ахти - «получившая в последнее время широкое распространение практика продажи недвижимого имущества на открытых аукционах» - ну и пусть.
А вот причина номер пять - это уже очень и очень интересно: ставший уже пресловутым сбербанковский «Домклик». Впрочем, это название законодатель не упоминает, а говорит о центре Sberned, который включает в себя «сервисы по электронной регистрации сделок с жильем, приобретению квартир в ипотеку, а также правовой экспертизе выставленных на продажу объектов недвижимости и проверке всех участников сделки».
И в качестве яркого финала этой части заключения звучит такая убийственная фраза: «Вряд ли оставшиеся на рынке немногочисленные риэлторские компании смогут составить реальную конкуренцию столь серьезным оппонентам».
Реакция риэлторского сообщества
Оправившись от шока, представители «немногочисленных риэлторских компаний» начали высказываться.
«Заключение, которое сделал профильный комитет Госдумы, вынуждает меня констатировать, что его члены абсолютно не представляют сущности риэлторской деятельности. Конечно, то, что предлагает Сбербанк, - это хорошо, поскольку он, совершенствуя свои инструменты, помогает гражданам решать вопросы, связанные с приобретением недвижимости с помощью ипотеки. Однако это ни в коем случае не заменяет работу риэлтора. Говорил уже много раз, но повторюсь: риэлтор в первую очередь - это профессиональный переговорщик, который согласует условия сделки между продавцом и покупателем, а большинство сделок, которые сейчас проходят на рынке недвижимости, - альтернативные или встречные, когда клиент продает что-то старое и покупает новое жилье», - говорит президент корпорации «Адвекс» Александр Романенко.
В завершение своей речи патриарх отечественного агентского бизнеса призвал «хотя бы» вернуть лицензирование риэлторской деятельности. Но, в общем-то, всем понятно, что такой сценарий развития событий маловероятен.
По мнению президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости, генерального директора АН «Бенуа» Дмитрия Щегельского, если верить заключению комитета, государству не нужны риэлторы.
«Депутаты полагают, что раньше граждане, опасаясь мошенничества, обращались к риэлторам, а теперь необходимость в их услугах отпала. У нас что, “черные риэлторы” исчезли? - недоумевает он. - Члены комитета не понимают, в чем заключается специфика агентской деятельности. Они считают, что риэлторы нужны для подачи документов на регистрацию сделки. Если у государства такое мнение по отношению к риэлторам, то ему стоит быть последовательным и исключить нашу деятельность из 115-ФЗ. Во многом риэлторы сами виноваты в происходящем. Мы разобщены, и рынок деградирует. А ведь ему уже 25 лет».
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Валерий Виноградов, вице-президент Российской гильдии риэлторов
Независимо от того, когда и какой закон будет принят, в условиях нынешнего состояния политической жизни и экономики страны, он нанесет удар по цивилизованному риэлторскому сообществу. Причем и в организационном плане, и в финансовом. Поэтому, на мой взгляд, наверное, и хорошо, что сегодня такая ситуация сложилась. По тексту заключения комитета Госдумы по собственности мы увидели уровень компетентности людей, которые будут принимать закон для риэлторов. Сегодняшнее гражданское законодательство позволяет вести риэлторскую деятельность и обеспечивает свободу конкуренции. А добровольное саморегулирование всем - и клиентам, и нашим партнерам по рынку - показывает, кто является профессионалом.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Александр Гиновкер, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Я считаю, что весь этот шум вокруг законопроекта вызван больше желанием отдельных личностей попиариться, чем реальной законодательной работой. Какой бы хороший закон сегодня ни приняли, никаких проблем на рынке он не решит. Существует огромные «серый» и «черный» сегменты лиц - и физических и юридических, которые оказывают услуги, совершенно не афишируя свою деятельность. Привлечь их к ответственности - ничего не стоит. Но этим не никто не занимался и в те годы, когда было лицензирование, не занимается и сейчас. Пока государство не начнет жестко бороться с незаконным предпринимательством, новый закон не поможет. Поэтому как осторожный скептик я скажу так: лучше никакого закона о риэлторской деятельности, чем плохой. Который и часть легального бизнеса загонит в тень.
Риелторские услуги оказывают специализированные агентства, либо частные лица.
- Агентства недвижимости
Агентство недвижимости (АН) – это юридически оформленная организация, в рамках которой может трудиться сразу несколько сотрудников. Есть мнение, что сотрудничать с агентством выгоднее и юридически безопаснее, чем с частным посредником. Подписывая договор с агентством, клиент может быть уверен в том, что в случае возникновения споров, фирма будет представлять юридические интересы клиента в суде. Если АН включает в договор пункт о страховании сделки, то при наступлении страхового случая, клиент получит выплату.
Агентства недвижимости оказывают следующие услуги:
- оценка стоимости жилых и нежилых объектов;
- проведение аукционов по продаже недвижимости;
- консультирование по вопросам налогообложения;
- посредническая деятельность в сфере покупки\продажи\аренды недвижимости;
- предоставление аренды на ранее выкупленные объекты недвижимости;
- продажа объектов, находящихся в залоге у банков (должна быть договоренность с банковской службой);
- проведение расселения домов;
- покупка и продажа квартир в новостройках;
- покупка и продажа частных домов, даже если они находятся в сельской местности.
Риелторские услуги оказываются:
агентами или поверенными лицами:
брокерами и дилерами;
организациями по торговле жилыми и нежилыми объектами;
застройщиками.
- Частные агенты
В законодательстве России нет никаких пунктов о том, что риелтор должен иметь соответствующие лицензии и сертификаты. Также у частного агента может не быть юридического образования для такой работы. Следовательно, работать агентом недвижимости или маклером (торговым посредником) может любой человек.
Частный маклер должен сначала зарегистрироваться в роли предпринимателя, чтобы у него появились полномочия на ведение совместной деятельности со своими клиентами. Если работать без регистрации, могут быть последствия. Вот основные минусы:
- отсутствие стажа;
- невозможность взять кредит, ипотеку и т.д.;
- отсутствие правового статуса (агент по недвижимости, маклер и т.д.);
- отсутствие отчетности для налоговой инспекции;
- в случае судебных разбирательств частник не докажет, что он по закону взял деньги с клиентов;
- нет юридических прав на подписание договоров с клиентами.
Если у агента нет статуса предпринимателя, то при возникновении судебных споров суд не будет ссылаться на его деятельность.
Почему риелтор должен регистрироваться как частный предприниматель, а не как юридическое лицо?
Юридическое лицо ‒ это организация, которая имеет в своем распоряжении денежные активы, имущество. Юрлица должны регулярно отчитываться в налоговую инспекцию о состоянии своей бухгалтерии и наличии дохода.
Индивидуальный предприниматель должен вести учет о расходах и доходах, но регистрироваться в налоговой инспекции и отчитываться он не обязан. У предпринимателя может не быть никакого имущества в распоряжении.
Какие законы регламентируют риэлторскую деятельность?
В 2002 году было отменено обязательное лицензирование деятельности агентов по недвижимости. Сегодня работа риелторов регулируется правовыми актами Правительства РФ и актами субъектов России. Закон, который бы относился конкретно к профессии риелтора, не принят.
Еще в 2011 году на сайте Ассоциации риелторов был выставлен законопроект для дальнейшего обсуждения, но он так и не был утвержден. Предполагается, что при его утверждении удастся отрегулировать деятельность агентов по недвижимости по всей России.
Сейчас деятельность агентов по недвижимости опирается на Гражданский Кодекс России, а также на правовые и нормативные акты органом местного самоуправления.
Примут ли новые законы о риэлторской деятельности в ближайшее время?
Отсутствие законодательной основы усложняет работу агентов и их клиентов. Поскольку риелторы оказывают посреднические услуги во время заключения сделок с имуществом, то здесь возможны мошеннические действия, которые необходимо пресекать.
Сегодня все данные об объектах недвижимости и их правообладателях агенты могут получить через государственные структуры по специальным запросам. Следовательно, необходимо внести в законодательство нормы, которые обеспечат более тщательное информационное взаимодействие агентов с местными органами.
Какие проблемы в профессии агентов по недвижимости может решить закон «О риелторской деятельности» ?
- Раскроет основные понятия профессии;
- Выделит список участников риелторской деятельности;
- Определит узкое направление деятельности риелторов;
- Определит четкий пакет документов, на основании которых риелтор будет иметь право работать;
- Определит правила получения аттестатов и сертификатов для работы;
- Опишет права клиентов в работе с риелторами, у которых есть лицензия;
- Опишет права и обязанности агентов по недвижимости;
- Приведет список источников информации, к которым риелтор должен иметь доступ;
- Опишет требования к заключению договора.
Последнее слушание законопроекта прошло осенью 2015 года. Автор законопроекта ‒ Елена Николаева ‒ депутат ГосДумы, уверена, что проблемы в сфере недвижимости надо решать незамедлительно. Также она пояснила, что пора избавляться от понятия “черный риэлтор” , а этого можно достигнуть только путем утверждения законодательства.
В большинстве городов России около 70% сделок с жильем проводится под руководством посредников. Лидером в этом списке стал Барнаул. Здесь 98% сделок с жилыми и нежилыми объектами проводится с участием риелторов. Следовательно, не исключено, что все агенты, которые помогают людям, обладают должным уровнем профессионализма. Например, в Москве каждая 20-я операция с жильем оспаривается через суд.
Какие объединения риэлторов есть в России сейчас?
В России установлено несколько объединений риелторов: гильдии, ассоциации, союзы, палаты. В них устанавливаются стандарты ведения риелторской деятельности.
Основной структурой, занимающейся регулированием деятельности риелторов, является Гильдия риелторов.
Гильдия риелторов в России: что это, и зачем она нужна
Инициаторами создания гильдии в 1992 году стали риелторы. Сегодня гильдия представляет собой некоммерческую структуру, объединяющую 1500 агентств в более 50 регионах России. Её основная задача ‒ урегулирование деятельности агентов недвижимости путем участия в издании законопроектов. В рамках гильдии созданы все условия для профессиональной деятельности ее участников.
Все члены гильдии руководствуются профессиональными стандартами и Кодексом этики. Также для сотрудников гильдии действует комплекс информационных ресурсов ‒ Федеральный Реестр аттестованных специалистов.
Гильдия риэлторов ‒ один из учредителей Международной ассоциации недвижимости.
Нужна ли аттестация риэлторской деятельности?
Порядок прохождения аттестации регулируется «Положением о прохождении аттестации специалистами на рынке недвижимости». Аттестация ‒ мера добровольная. Она необходима для того, чтобы подтвердить профессиональный статус брокерской компании и доказать ее готовность ведения риелторской деятельности.
Любой сотрудник брокерской фирмы может принять решение о прохождении аттестации, но стаж его работы в роли агента должен быть не менее 3 лет. В случае успешного прохождения аттестации, агенту выдается Аттестат, удостоверение и фирменный значок.
Аттестат подтверждает профессионализм агента, поэтому многие клиенты стараются работать именно с теми риелторами, которые имеют аттестат.
Есть и такая форма привилегии у агентства по недвижимости, как сертификат. Его получение также не является обязательным, но дает агентству ряд преимуществ:
- подтверждает надежность компании;
- позволяет принимать на работу только высококвалифицированных агентов;
- указывает на принадлежность агентства к профессиональному сообществу.
Нужна ли риэлтору страховка?
Есть два вида страхования, которые распространяются на деятельность риелтора. Первый вид ‒ страхование профессиональной ответственности риелтора. Второй вид ‒ страхование деятельности риелторов, то есть сделок с имуществом. Оба вида страховки необязательны.
Страхование профессиональной ответственности
Данный вид страхования не слишком популярен. Суть ее состоит в том, что риелтор страхует свою деятельность от непредвиденных обстоятельств, например, если собственник жилья не предупредил его о некоторых нюансах.
Минимальная сумма страховки ‒ средняя цена однокомнатной квартиры по тому региону, где происходит страхование. Выплата осуществляется либо по решению суда, либо по взаимной договоренности риелтора и клиентов.
Страхование деятельности риелторов
В договоре, который клиент заключает с агентством или частным риелтором, может быть освещен пункт о страховании сделки. То есть, если агент берет на себя всю ответственность за исход сделки, то в случае наступления страхового случая он должен выплатить клиенту сумму, которая прописана в договоре.
Можно ли заключить сделку без риэлтора?
В законодательстве никак не указано, что сделки с недвижимостью нельзя проводить без риелтора. То есть обращение в агентство или к частному риелтору ‒ добровольное действие клиента.
Другое дело, что без посредника не так просто. Оценка имущества, юридическая проверка, подготовка документов, анализ рынка, ‒ все это специалист может сделать гораздо лучше.
Насколько подорожают услуги агентов по недвижимости, когда Закон о риэлторской деятельности вступит в силу, кто заплатит за их ошибки и как скоро можно будет избавиться от мошенников на рынке – об этом рассуждает депутат Госдумы Дмитрий Ушаков, автор законопроекта о посреднической (агентской) деятельности.
Напомним, что проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» подготовлен группой депутатов партии «Справедливая Россия» во главе с Дмитрием Ушаковым и внесен в Госдуму 22 июня текущего года.
– Для начала хотелось бы спросить вас о предыстории создания законопроекта. Помнится, прошлой осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в вашем присутствии президент Российской Гильдии Риэлторов (на тот момент) Валерий Виноградов обеспокоенно говорил о том, что «работа проходит без привлечения экспертов профессионального сообщества» и к нему самому никто не обращался.
– Непосредственно с Валерием Виноградовым мы, возможно, и не советовались, однако абсолютно точно могу вам сказать, что было проведено множество консультаций с профессионалами рынка. Можно даже говорить о том, что мы вместе с ними и разрабатывали проект закона.
Обсудить его абсолютно с каждым было вряд ли возможно, но, еще раз подчеркну, лично я большинство замечаний от специалистов учел. Вообще это обычная вещь: пишешь проект закона, приглашаешь всех к сотрудничеству, но мало кто отзывается. А потом, когда он уже опубликован, откуда-то появляется множество критиков, которые начинают говорить, что их никуда не звали и ни о чем не спрашивали.
Что касается отрицательного отзыва правительства, то свои правки они прислали нам слишком поздно – законопроект был уже готов, и не осталось времени его доработать. Но не думаю, что это большая проблема: ко второму чтению вполне можно будет учесть эти замечания.
– Почему в итоге был выбран вариант с саморегулированием, а не с возвращением к практике лицензирования агентов по недвижимости, как делалось до 2002 года?
– Это как раз был выбор профессионалов рынка, большинство высказалось за данный вариант. Все-таки у нас в стране более ярко выражен крен на саморегулирование. Это не всегда хорошо – в той же строительной отрасли как раз лицензирование было бы, возможно, полезнее. Но риэлторская деятельность стоит особняком – ее официально как бы и нет. Так что мы решили восполнить этот пробел, взяв за основу принцип саморегулирования, применяемый аудиторами.
– Главная цель закона о риэлторской деятельности – сократить количество агентов по недвижимости?
– Не совсем так. Самым важным для нас было заставить риэлторов почувствовать ответственность перед клиентом. И личную, и коллективную. Вторая задача – внедрить профессиональные стандарты, поскольку агентом себя называют сейчас буквально все, кто предлагает соответствующие услуги. И, увы, далеко не всегда качественные.
Я считаю, что все должно быть регламентировано: если ты считаешь себя риэлтором, то будь любезен получить квалификационный аттестат, застраховать свою ответственность и вступить в профобъединение. А вот после этого можешь работать. Мы тем самым не только наведем порядок на рынке, но и минимизируем риски для граждан.
– И сколько, по вашему мнению, людей и компаний после этого останется на рынке?
– Во-первых, все это произойдет не сразу – год-полтора продлится переходный период. Профессиональные стандарты ведь нужно еще разработать и утвердить в правительстве, в соответствующем министерстве. Но в итоге останутся только те, кто действительно хочет заниматься недвижимостью и умеет это делать, конкретную цифру назвать сложно.
– А вы не боитесь, что, введя обязательное членство в саморегулируемых организациях, вы расплодите так называемые коммерческие СРО, как это уже было на строительном рынке несколько лет назад?
– Конечно, такое может быть. Рецепт здесь простой: тщательный контроль со стороны надзорных органов и оперативное закрытие подобных организаций. Да, придется работать в ручном режиме, но другого способа я не вижу. Это один из рисков, но все же не повод не приниматься всерьез за регулирование рынка. Так вообще довольно часто случается, когда система только отстраивается, возможны всякие «побочные эффекты», но со временем от них можно избавиться.
Я учел проблемы строительной отрасли в саморегулировании: в законопроекте прописаны требования к банкам, которые будут хранить средства компенсационного фонда, а право определения конкретных банков переданы правительству, что позволит минимизировать риски появления «коммерческих СРО».
Второе, и самое главное, в большинстве случаев при регистрации недвижимости агенту выдается нотариальная доверенность на совершение сделок с недвижимостью, а сам договор можно заключить и в простой письменной форме. Вы же понимаете, что недобросовестный агент может совершить в таких случаях. Да, это мошенники, но правоохранительным органам доказать факт мошенничества будет очень сложно, если доверенность не отозвана.
Этот механизм не заменяет уголовного преследования, он защищает рядовых граждан, давая им надежду на дополнительную защиту. И я очень рассчитываю на то, что в данном случае СРО будут работать как публичный институт, носящий и репутационную ответственность, и материальную.
– Еще один побочный эффект, от которого избавиться будет гораздо труднее, – это возможное подорожание посреднических услуг для клиентов.
– Да, это, скорее всего, произойдет. Но не думаю, что будет кратный рост по отношению к тому, что есть сейчас на рынке. Даже о подорожании вдвое говорить, на мой взгляд, не приходится. Уверен, что речь будет идти о нескольких десятках процентов – это максимум. Но зато взамен потребитель будет понимать, что не потеряет ни квартиру, ни деньги, и будет защищен от нечистоплотных коммерсантов, выдающих себя за риэлторов.
– Сейчас главная угроза для потребителя – это именно такие мошенники?
– Нет, скорее, это ошибки, неправильно составленные документы, то есть то, что делается не по злому умыслу чаще всего. Но именно из-за них клиент может потерять жилье. В этом случае СРО обязано отвечать вместе с риэлтором, нельзя все вешать на него.
Концепция нашего законопроекта подразумевает не перечисление того, какие нарушения может допускать риэлтор, а ответ, что нужно делать, чтобы в случае ошибки вернуть клиенту недвижимость или деньги за нее. Опять-таки приведу в пример аудиторов: там повсеместно страхуются риски, и полис содержит их четкий перечень. То же самое возможно внедрить и на рынке недвижимости.
– Тогда не очень понятен размер компенсационной выплаты из общего фонда СРО, который ограничен 5 млн руб. В Москве, к примеру, большинство квартир подороже стоят.
– Впоследствии эта сумма может быть изменена. У нас вообще распространены повышающие коэффициенты для Москвы и Петербурга (а для некоторых регионов – понижающие). Так, видимо, будет и здесь. Конкретные суммы можно будет подготовить ко второму или даже третьему чтению.
– Каким вам видится механизм получения компенсации?
– Он очень простой: сначала клиент обращается к риэлтору, но если тот исчез, пропал или просто не в силах расплатиться, то уже можно подавать заявление в СРО, в котором агент состоит. И она во внесудебном порядке принимает решение о выплате.
– Еще один непонятный момент связан с тем, что с принятием вашего закона только собственник недвижимости или агент, заключивший с ним договор, сможет размещать объявления о продаже или аренде собственности. Учитывая, что абсолютное большинство таких объявлений подается в интернете, кому и где вы предлагаете предъявлять соответствующие документы?
– Тут имеется в виду, что по умолчанию объявление может подавать только собственник или агент, у которого есть договор с клиентом. Но это не значит, что перед подачей они обязаны куда-то ехать и кому-то предъявлять свидетельство о собственности или договор. Мы в дальнейшем этот механизм конкретизируем, но в основном эта норма направлена против тех компаний, которые оказывают некие «информационные услуги», особенно при аренде жилья. Это одна из форм мошенничества, которая до сих пор, к сожалению, с юридической точки зрения практически ненаказуема.
– Обсуждать и принимать законопроект будет уже следующая Дума, то есть произойдет это не раньше октября. Вы открыты до этого времени для новых предложений от профессионального сообщества? Можно ли их будет обсудить с вами на следующем Всероссийском жилищном конгрессе, который пройдет 28-30 сентября в Петербурге?
– Разумеется, и я, и мои коллеги-соавторы открыты для любых предложений, к нам, конечно, можно обращаться. С теми, кто захочет внести свои коррективы, обсудить с нами проект, мы всегда готовы поговорить, выслушать их точку зрения и внести, если нужно, поправки. Ко второму чтению, повторюсь, законопроект может сильно измениться.
Проект федерального закона «О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью» подготовлен группой депутатов партии «Справедливая Россия» во главе с Дмитрием Ушаковым и внесен в Госдуму 22 июня текущего года.
Для каждого из нас осуществление сделок с недвижимостью является достаточно серьезным мероприятием. Покупая или продавая свою собственность, мы должны учесть все юридические аспекты и вероятные негативные последствия, необходимо заранее принять меры по их недопущению.
В таких ситуациях не будет излишним воспользоваться консультациями проверенных и профессиональных специалистов, риэлторов.
Риэлтором (в переводе с английского "realtor" - "агент по недвижимости") называют лицо, физическое или юридическое, которое профессионально занимается посреднической деятельностью на рынке недвижимости при заключении сделок по покупке или продаже недвижимого объекта или при предоставлении его в аренду. Его доходом при заключении каких-либо сделок является комиссия или вознаграждение за предоставленные им услуги. А то, чем они профессионально занимаются, называется "риэлторская деятельность".
Одна из самых востребованных и высокооплачиваемых в мире. Она развивается и расширяется с каждым годом. Поэтому, чтобы пуститься в это русло, нужно обладать не только базовыми знаниями об этом деле.
Грамотный и преуспевающий в своём деле риэлтор - это результат не столько долгой, сколько усердной работы над собой. Человек, чтобы достигнуть этого звания, должен быть образованным и обладать смекалкой, уметь мыслить аналитически, быть внимательным, позитивным и устойчивым к стрессовым ситуациям.
Риэлторская деятельность осуществляется между двумя сторонами - агентом по недвижимости и заинтересованным потребителем - на основе договора или доверенности по совершению гражданско-правовой сделки с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, с жилыми и нежилыми помещениями. Не во всех странах применяется на практике получение соответствующего разрешения от государственного органа на право оказания такого вида услуг. Например, в России лицензирование риэлторской деятельности не предусмотрено.
К сожалению, именно отсутствие ограничений и контроля данной деятельности лицензирующим органом впускает на рынок любого в роли риэлтора.
Неконтролируемая ситуация в данном фактически превращается в необъятное поле для развития мошеннических действий. И этот факт негативно отражается и на репутации профессиональных специалистов.
Риэлторская деятельность - это не только действия маклера или агента. Для профессионального ведения подобного дела могут быть созданы организованные риэлторские площадки с установленными правилами игры. На таких площадках встречаются покупатели, с одной стороны, которые формируют спрос на объекты недвижимости, и продавцы, с другой стороны, которые вносят свои предложения по продаже такого имущества. Маклер, или организатор таких площадок, получает свои комиссии за сведение обеих сторон и предварительную фиксацию сделок. Сделки на таких площадках могут заключаться различными методами аукционов. Стоит отметить, что подобная форма заключения сделок минимизирует вероятности мошеннических операций, а также позволит продавцу получить оптимально выгодную цену за свой объект, а покупателю - наиболее приемлемую стоимость покупки.
В странах СНГ риэлторская деятельность относится к относительно молодому виду профессиональных услуг, который ранее, до на практике не применялся, либо имел очень скудную историю. Но с повышением благосостояния людей повышается интерес и внимание к этому виду занятости.
